Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998, §1 Pääsuoritusvelvollisuus
Aloitetaan käsittelemään yhtä Suomen rakennusalan keskeisimmistä sopimuskokonaisuuksista: Rakennusurakan yleiset sopimusehdot eli YSE 1998. Nämä ehdot ovat käytössä valtaosassa rakennusurakoista Suomessa, ja niihin nojautuminen on alan vakiintunut käytäntö. YSE 1998 -ehdot määrittävät rakennusurakoiden pelisäännöt ja luovat pohjan tilaajan ja urakoitsijan väliselle yhteistyölle.
Vaikka YSE 1998 on ollut käytössä jo pitkään, sen ajankohtaisuus ei ole kadonnut. Sopimusehtojen päivittäminen on parhaillaan työn alla, mikä kertoo siitä, että maailma on muuttunut sitten 1990-luvun, mutta perusperiaatteet ovat säilyneet toimivina. Tässä blogisarjassa käydään YSE 1998 -ehdot systemaattisesti läpi pykälä pykälältä, ja erityisesti tarkastellaan, mitä nämä ehdot tarkoittavat tilaajan näkökulmasta ja miten ne voivat tukea onnistuneen rakennushankkeen toteuttamista.
YSE 1998 -sopimusehtojen tarkoitus
YSE 1998 -ehdot on laadittu elinkeinonharjoittajien välisiin rakennusurakkasopimuksiin. Ne eivät sovellu kuluttajasopimuksiin, joissa on otettava huomioon kuluttajasuojasäännökset. Näitä ehtoja käytetään siis esimerkiksi silloin, kun kaupunki tai kunta tilaa urakan rakennusliikkeeltä.
§1 Pääsuoritusvelvollisuus
YSE 1998 -sopimusehtojen ensimmäinen pykälä on pääsuoritusvelvollisuus, joka määrittää urakoitsijan keskeiset velvollisuudet. Tämä pykälä toimii koko sopimusehtojen perustana, ja sen voi ajatella olevan kuin sopimusehtojen katto, jonka alle muut pykälät asettuvat tarkentamaan yksityiskohtia. Alla ote pykälästä:
Pääsuoritusvelvollisuus voidaan jakaa kolmeen teemakohtaan:
Urakoitsijan velvollisuudet
Urakkaan kuuluvat suoritukset
Hyvän rakennustavan ja säädösten noudattaminen
Seuraavaksi käydään nämä kohdat läpi tarkemmin ja pohditaan niiden merkitystä tilaajan näkökulmasta.
1. Urakoitsijan velvollisuudet
Ensimmäisessä kohdassa todetaan, että urakoitsijan velvollisuudet ja urakkahinta kulkevat käsi kädessä. Urakoitsijan tulee toteuttaa kaikki ne suoritukset, jotka on määritelty sopimuksessa ja sen liitteissä. Tämä kohta liittyy vahvasti urakan kaupallisiin asiakirjoihin: tarjouspyyntöasiakirjat, sopimus ja tekniset asiakirjat määrittävät, mitä töitä ja toimenpiteitä urakoitsijan tulee tehdä.
Tilaajan näkökulmasta tämä kohta korostaa urakka-asiakirjojen laatimisen tärkeyttä. Koska kaikkea ei voida määritellä täysin yksityiskohtaisesti, tilaajalle jää haasteeksi kuvata mahdollisimman selkeästi, mitä urakalta halutaan. Tämä vaatii tarkkuutta erityisesti tavoitteiden ja suoritusten määrittelyssä. Lisäksi on tärkeää valita urakkamuoto, joka soveltuu parhaiten hankkeen luonteeseen ja riskienhallintaan. YSE 1998 -ehdot mahdollistavat useita erilaisia urakkamuotoja, kuten kokonaishintaurakat, jaetut urakat ja projektinjohtourakat.
2. Urakkaan kuuluvat suoritukset
Toisessa kohdassa todetaan, että urakkaan kuuluvat kaikki suoritukset, joita sovitun työn tuloksen aikaansaaminen edellyttää. Urakoitsija ei kuitenkaan ole velvollinen toteuttamaan tilaajan vaatimuksia, jotka eivät perustu sopimusasiakirjoihin ja joita huolellinen urakoitsija ei olisi voinut ottaa huomioon tarjousta tehdessään.
Tämä kohta viittaa teknisiin asiakirjoihin ja siihen, kuinka suoritukset määritellään. Tilaajalle tämä tarkoittaa, että teknisten asiakirjojen on oltava mahdollisimman tarkkoja ja kattavia. Samalla on kuitenkin ymmärrettävä, että rakennusurakat ovat aina jossain määrin epätäydellisiä, ja niihin sisältyy lähes aina muutoksia ja lisäyksiä.
Tilaajan on tärkeää pohtia, kuinka paljon epävarmuuksia urakkaan sisältyy ja miten niitä voidaan hallita jo kilpailutusvaiheessa. On myös hyvä muistaa, että sopimusehdot tarjoavat pelisäännöt siihen, miten muutoksia ja lisäyksiä käsitellään urakan aikana.
3. Hyvän rakennustavan ja säädösten noudattaminen
Kolmannessa kohdassa todetaan, että urakoitsijan tulee suorittaa sopimuksen mukaiset tehtävät ammattitaidolla noudattaen voimassa olevia rakentamista koskevia säädöksiä ja hyvää rakennustapaa.
Tämä kohta antaa lieventäviä ehtoja tilaajalle. Kaikkea ei tarvitse kirjata urakka-asiakirjoihin, sillä urakoitsijan on joka tapauksessa noudatettava voimassa olevia säädöksiä ja hyvää rakennustapaa.
Hyvä rakennustapa on kuitenkin yksi rakennusalan haastavimmista käsitteistä, sillä se ei ole tarkasti määritelty. Monesti erimielisyydet urakoitsijan ja tilaajan välillä liittyvät juuri siihen, onko tietty suoritustaso riittävä vai ei. Tilaajalle on tärkeää ymmärtää, että urakoitsija on alan ammattilainen, jonka odotetaan toimivan ammattimaisesti ja laadukkaasti.
Yhteistyön sujuvuuden varmistamiseksi suosittelen, että urakoitsijan kanssa käydään ennakkoon selonottoneuvottelu, jossa urakka-asiakirjat käydään läpi ja mahdolliset epäselvyydet käsitellään ennen sopimuksen allekirjoittamista. Samassa tilaisuudessa on hyvä sopia projektin pelisäännöistä ja avata yhteistyön merkitystä.
Pääsuoritusvelvollisuus ja yhteistoiminnallisuus
Vaikka YSE 1998 -ehdot perustuvat perinteisiin sopimusmalleihin, ne eivät estä yhteistoiminnallisuutta ja hyvän yhteistyöhengen rakentamista. Sopimukset antavat pelisäännöt, mutta onnistuneen hankkeen ratkaisee aina ihmisten välinen vuorovaikutus ja luottamus.
Kun sopimusasiakirjat ovat selkeät ja pelisäännöt ymmärrettäviä, voidaan sopimusmuodosta riippumatta luoda onnistunut rakennushanke. Sopimusehdot ovat tukiranka, mutta yhteistyö on se liima, joka pitää hankkeen kasassa.
Jatkamme seuraavassa osassa toissijaisten suoritusvelvollisuuksien käsittelyllä, kuten esimerkiksi sivuvelvollisuuksilla. Tästä on tulossa pitkä sarja, mutta aihe on sen arvoinen. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen ymmärtäminen on avain sujuvaan projektinhallintaan sekä tilaajan tavoitteiden saavuttamiseen.
Alla myös aiheeseen liittyvä videoni.
